Michal Polách

Nejdříve bych Vám chtěla jménem Profesionálních předsedů a Sousedů moc pogratulovat. Když jsme s projektem Předseda Roku začínali, nevěděli jsme, jestli budou lidé ochotni posílat nominace a vy jste jich dostal hned několik! Řekněte sám za sebe, jak jste se do role předsedy dostal? Jak to začalo?

Jak to začalo? No, narodil jsem se v Moravské Třebové… (smích). Nebojte, tak obšírně to brát nebudu. V podstatě to celé začalo s mojí, teď už manželkou, které bych chtěl rovnou moc poděkovat za to, že mi dává prostor věnovat se ve volném čase domu. Děkuji také svým dvěma malým synům, kteří mi ochotně pomáhají třeba při drobných opravách, které si děláme sami. A samozřejmě bych chtěl poděkovat všem, kteří mě nominovali – udělalo mi to velkou radost.

A jak jsem se k tomu dostal… S manželkou jsme tehdy, ještě jako nesezdaný pár, koupili byt ve dvouleté novostavbě. Časem jsme ale zjistili, že z terasy nad námi začalo zatékat. Zašlo to až do bodu, kdy se nám začaly loupat omítky, a i doma byla velká vlhkost. Nahlásili jsme to výboru a ten to sice začal řešit, ale ne tak rychle, jak bychom si představovali. A tak jednou proběhla schůze, kde jsem se přihlásil jako člen výboru – a najednou šlo všechno rychleji (smích).

No a další rok se původní předseda odstěhoval, tak jsem roli převzal já. Od roku 2014 fungujeme v téměř stejné sestavě – já, místopředseda Michal Straka a člen výboru Lukáš Galčan. Jim bych chtěl také moc poděkovat za roky spolupráce. Skvělé je, že každý přináší jiný úhel pohledu, což je při řešení jakýchkoliv otázek velkým přínosem.

A co ostatní členové domu? Jak se vám za těch 10 let proměnilo osazenstvo?
Čas běží a stárneme všichni, takže z nás původních vlastníků už se stávají starousedlíci. V domě máme 57 bytů, 12 garáží a tři vchody, přičemž je zde 9 garsonek a 33 bytů 2+kk. A tahle skladba menších bytů vlastně určuje historii osazenstva. Kolem roku 2010 si je kupovaly převážně mladé bezdětné páry. Jenže jak to bývá – 1. dítě, 2. dítě – a najednou je to pro rodinu malé. Takže někteří byt prodali a cyklus se opakoval, jiní si ho ponechali jako investici a výnos z pronájmu používají třeba na splácení hypotéky většího bydlení. Dnes se zhruba 30 bytů z celkových 57 pronajímá.

A jaký to má podle vás dopad? Dovedl byste porovnat nájemníky a vlastníky?
Na tohle existuje mnoho úhlů pohledu. Na první dobrou vás napadne, že ten, kdo byt pronajímá potřebuje mít ty nůžky co nejvíc rozevřené. Za byt platit co nejméně a z nájmu získávat co nejvíce. To může vést k neochotě investovat do fondu oprav. Ale musím říct – a snad to nezakřiknu – že u nás tohle nikdy nebyl výrazný problém.

Další pohled je ten, že někteří nájemníci mají naopak velký zájem o dění v domě. Zajímají se, co se kde děje, a hlásí, když se něco stane, což je skvělé. Z jejich logiky pak chtějí mít i slovo v rozhodování, což je ale složité. Chceme s nimi komunikovat, ale zároveň nelze, aby měli stejnou váhu jako vlastníci, když se mohou kdykoli odstěhovat a s domem už nemít nic společného. To je pro celý výbor náročná disciplína. Já se tomu pokusil nastavit hranice tím, že jasně komunikujeme především s vlastníky a i ty, kteří byty pronajímají a v domě nebydlí, se snažíme vtáhnout do dění. Pokud je nějaký problém s nájemníkem, jdeme ke zdroji a řešíme to s vlastníkem.

Jak byste porovnal proměnu Vašeho domu od doby, kdy jste se do něj nastěhovali jako do novostavby před více než deseti lety a dnes?
Tak samozřejmě, firmy při výstavbě kolem toho roku 2009 vůbec nic neošidili. Postavili to úplně perfektně, takže na domě nebyl jediný problém (smích). To prosím berte jako ironii, protože realita byla přesně opačná.

Všechno to začalo asi v roce 2014 tou opravou terasy nad naším bytem. Dům má celkem 18 teras, z nichž jsme do dnešního dne předělali 16 – ty zbylé dvě jsme nechali být jen proto, že z nich zatím opravdu nezatéká. Každá oprava vyjde zhruba na takových 150 tisíc.

Před dvěma lety jsme se pustili do opravy fasády, protože už byla flekatá, místy odpadávala, a hlavně – téměř všechny parapety na oknech byly v protispádu, což znamenalo, že voda tekla přímo na fasádu a kolem oken tak byla už v opravdu špatném stavu. Opravu fasády jsme tedy rovnou spojili s výměnou parapetů.

Dlouhodobě spolupracujeme s jedním pánem, který zvládne skoro všechno, a co neumí, na to má kolegy, se kterými spolupracuje. Díky jeho doporučení jsme na fasádu použili speciální nátěr s příměsí silikonu – prach a nečistoty by se měly při dešti samy smývat. Výměna parapetů pak už byla jen logickým krokem. Dům je kvůli svému terasovitému uspořádání a svahovitému terénu dost komplikovaný na jakékoliv opravy – běžné lešení jsme použít nemohli, takže fasádu natírali horolezci. Naštěstí vše proběhlo hladce a myslím, že byli všichni spokojení – nebo si minimálně nikdo nestěžoval (smích).

Máme také výborný technický dozor, který je velice důsledný a neřeší jen samotnou stavební část, ale třeba i poměry vůči ceně, vyzná se v technologiích a postupech. Spousta firem z něj bývalo až nešťastných, ale to je podle mě určitá známka toho, že tomu opravdu rozumí.

Velká část úspěchu je opravdu v tom znát dobré lidi. Někoho, kdo umí tohle, někoho, kdo si dává pozor na tamto… A často se to prolíná i do osobního života. Už jen to, že musíte být vlastně neustále připravený řešit různé krizové situace. Vzpomenete si na nějakou vaši top?

Když to vezmu od takové klasiky, tak nejčastěji se řeší situace související s vlastníky, kteří v domě nebydlí a jen pronajímají. Ti chtějí mít co nejméně starostí, takže svým nájemníkům rovnou říkají: „Kdyby byl nějaký problém, tak tady bydlí pan Polách a na toho zazvoňte,“

To pak vede k úsměvným situacím, kdy je půl jedenácté večer, já jsem ve vaně a najednou na nás zvoní soused, kterého jsem v životě neviděl. Čerstvě se přistěhoval a říká: „Nejdou mi otevřít dveře do obýváku.“ Tak na něj chvíli zmateně kouká moje žena, pak vyběhnu já a zmateně se ptám: „Jak jako dveře do obýváku?“ „No nejdou otevřít!“ „A jak jako vám s tím mám já pomoci?“ „No on mi pan majitel řekl, že když bude nějaký problém, mám jít za vámi. Vy jste tady přece ten údržbář!“

V tu chvíli už jsem jen lapal po dechu a vysvětlil mu, jak se věci mají a že ať se nezlobí, ale že s tímhle mu fakt nepomůžu. A podobné situace se dějí neustále – „Netopí mi topení,“ „Praskla mi žárovka,“ „Neodtéká mi dřez.“ Vlastníci, co bydlí ve svém, ti ví a řeší si svoje věci sami, ale nájemníci si mnohdy myslí, že jsou snad na hotelu a mají pocit, že i věci, co se vám prostě běžně doma stanou, za ně má řešit někdo jiný.

A řešili jste to nějak, aby za vámi nechodili s věcmi, co se dějí za jejich dveřmi a které tak už jdou mimo vás?

Zatím jím to prostě říkám, když na něco takového dojde. Abych ale nemusel stále hlídat, kdo se kdy kam nově nastěhoval, tak se to snažím řešit přímo s vlastníky na schůzích. Bohužel ti často chodí na schůze asi tolik, nakolik se vůbec ukážou v domě – skoro nikdy. Neříkám všichni, ale někteří opravdu nemají zájem. Ona existuje takzvaná ohlašovací povinnost, kdy je vlastník povinen v rámci dnů nahlásit nového nájemníka výboru. My to tedy máme i ve stanovách, v domovním řádu, nicméně ti vlastníci to prostě nedělají, a protože máme v domě ty malé byty, tak je tu nějaká obnova nájemníků vyšší.

Abychom měli aspoň nějaký přehled, kolega programátor vytvořil webovou stránku, kde si vlastník vybere svůj byt, označí, jestli ho pronajímá, a doplní kontakty na sebe i na nájemníka. Všechno se nám pak propisuje do kontaktů a máme aspoň nějakou evidenci.

To je super. My přesně takovou evidenci teď v Sousedé CZ doděláváme, takže počítáme s tím, že zhruba začátkem května ji najdete už i na našem portálu.

Tak to se těšíme! Kdybychom mohli náš web zrušit a mít to na jednom místě, bylo by to skvělé.

No a vidíte! To já bych úplně zapomněl!

Co?

Že portál Sousedé CZ nám v komunikaci pomáhá neskutečně moc! Chvilku trvalo, než si na něj všichni zvykli. Vždycky jsme slyšeli výmluvy proč se kdo nemůže registrovat, a tak jsme posílali různá oznámení kromě na portál, tak taky na email. Ale to zase byli problémy s tím, že někdo to zase chtěl na telefonu celkově byly problémy s tím, že to nebylo na jednom místě. A posílat každou informaci sdělovat třemi čtyřmi různými kanály nás stálo hromadu času.

Nakonec jsme se rozhodli udělat rázný krok – jasně jsme všem řekli: „Tady je portál Sousedé CZ, tady se zaregistrujte, můžou se tam registrovat i nájemníci.“ A je klid.

Stane se nějaká událost, například odstávka vody, já dám tu informaci na Sousedé CZ a všem tady ta informace přijde dvanáct hodin dopředu ještě jednou, a to je ta informace, která se týká i nájemníků. Koná se schůze? Tak to dostanou jenom vlastníci. A aby o tom věděli i ti, kteří se zatím nezaregistrovali, máme v domě nalepený QR kód, který je rovnou přesměruje na registraci. Takže jsme zavedli tuhle komunikaci a funguje to nadmíru dobře v rámci veškerých komunikací mezi výborem, vlastníky, vlastníky mezi sebou, diskuse… prostě pecka.

Tak to jsme opravdu moc rádi.

Ještě se vrátím k těm pikoškám. Jak jsem říkal, máme tři vchody a v tom prostředním se v přízemí čas od času ucpával záchod. Už jsme nevěděli, co s tím, tak jsme zavolali firmu s kamerkou. Ukázalo se, že hlavní odpad pod garáží je prohnutý tak že nedokázal 100% plnit svoji funkci. Pod ním asi 1,5 m byl odpad z terasy na dešťovou vodu a ten měl prasklé koleno a voda při dešti podemílal ten horní odpad. Takže bylo potřeba vyměnit koleno potrubí. No a aby se tahle výměna prasklého kolene v hodnotě třeba 150 korun mohla provést, bylo nutné si od vlastníků pronajmout tu jednu garáž, vystěhovat jí, prokopat se v ní asi půl metrem betonu – na to nám musel přijet i bagřík a pak to zase celý zaházet, zabetonovat, garáž rovnou celou vymalovat, od toho, jak se tam prášilo a pak tam všechno podle fotek zase zpátky nastěhovat.

Naštěstí nám to až na nějaké drobnosti celý proplatila pojišťovna, a to je apel na to, aby si lidé opravdu hlídali nejen kolik, ale hlavně na co jsou pojištění. Tohle souviselo s vodou a se svody k prvnímu kanálu. Ale vezměte si to, jedno kolínko za pár korun a k tomu potřebná akce za skoro 100 tisíc…

Na tom je vidět ta rozmanitost práce předsedy. Správa a komunikace s lidmi. Co z toho podle vás zabírá víc času?

Teď bych tu chtěl mít kluky z výboru, protože u nás to máme rozdělené – každý jsme z jednoho vchodu a staráme se hlavně o ten svůj. Já bych na to rád odpověděl, ale fakt nevím. Nebo nedokážu říct. Komunikace s vlastníky i nájemníky je průběžná, řeší se pořád. Ať se jedná o stížnosti, že někomu v noci hučí pračka a tamten zase dělá hluk, tak řešení různých drobných oprav, nebo i doporučení na zlepšení. Je to náhodné. Stává se, že jdu do práce a  sousedé mě oslovují: „Pane Polách, já vám to chtěl říct už dávno…“

A pak jsou tu technické věci, které přicházejí spíš nárazově. Teď třeba řešíme kotelnu. Firma, co ji spravuje, nám oznámila, že příští topnou sezónu už asi nepřežije. Takže teď je velké téma, co dál. Nevylučuju, že se zase vydáme cestou kotelny, ale zvažujeme i tepelná čerpadla nebo jiný zdroj než plyn. Jenže já si to můžu stokrát zvážit, ale rozhodnutí je vždycky na shromáždění. My pak jen můžeme dát tu hlavu na špalek, zrealizovat to a pak nám budou říkat, co a jak jsme udělali špatně (smích).

Já vidím jako základ svojí práce seznamovat se s různými možnostmi provedení a pak to umět předat i ostatním, tak aby i ti, co o tom nejdříve nic neví, mohli dobře rozhodovat.

Když vezmu konkrétně to tepelné čerpadlo, tak jsme měli tento týden schůzku s firmou, co se byla podívat na dům a na to, jak by to šlo vyřešit. Já podstatě do toho dne věděl jen to, že tepelná čerpadla existují. Jaký je tam to plnivo, jak to funguje, jakou to má účinnost… to jsem si všechno od firmy nazjišťoval. A co vím, tak předám i ostatním vlastníkům.

I ti by se ale měli sami od sebe zajímat, protože přece jen jde taky o jejich majetek a jejich finance. Proto bych chtěl, aby si vlastníci uvědomovali, že když se mě budou na schůzi ptát na podrobnosti, tak já taky nemusím vědět všechno, protože začátek jsem měl stejný jako oni a na základě potřeb domu jsem si to začal více zjišťovat, ale furt nemohu být odborník na všechno. Tady u toho tepelného čerpadla jsem už předem domluvil, že bych chtěl, aby chlapi z firmy došli i na naší členskou schůzi, aby všechno mohli odprezentovat.

Tady chci doporučit, že na portálu Sousedé CZ můžete přizvat firmu do role host a vlastníci jim už dopředu mohou klást otázky a oni mohou i dopředu odpovídat, nebo se na otázky připravit. V momentě, kdy už bude vyřešeno, je ze skupiny zase můžete odebrat.

A teď k závěru – máte nějaké poselství pro jiné předsedy?

Tak tuhle otázku jste mi měla poslat předem! (smích)

Nemusí to být tak honosné jako „poselství“, stačí klidně jen nějaká rada.

Rozumím, ale nechci, aby to znělo jako klišé.

Pokud se někdo chce stát předsedou, měl by už mít zkušenost s prací s lidmi. Protože když do toho skočíte rovnýma nohama, tak byste mohli milně čekat, že za vámi lidi budou chodit a říkat „to jste skvěle zařídil“. Nebudou. Co funguje dobře, to přejdou bez povšimnutí. Přijdou jen s problémy.

Já to znám i ze své práce – lidé chodí s problémy, které musím řešit. A i když to nejsou problémy stejné jako v SVJ, princip je stejný. Člověk musí být imunní. Jinak se z předsedy stane někdo, kdo už to dělat nechce. A to pak lidi na schůzi vidí, nechuť se přenáší, a nakonec už tu práci nechce dělat nikdo.

Důležitá je i komunikace ve výboru. Jakmile se problém dobře probere aspoň mezi námi, už to není jen na jednom člověku. Každý vidí věci jinak, ale dohromady to dává lepší výsledek. Musíte si umět naslouchat – i když jste předseda, nemůžete si jen bouchnout do stolu a říct „bude to takhle a hotovo“.

Bohužel, když je SVJ malé, často je ve výboru jen samotný předseda.

Těm to teda nezávidím.

Já bych chtěl ještě doporučit to, že pokud si to někdo chce zkusit, tak možná ne hned roli předsedy, ale ať se stanou členy výboru. Já to měl stejně – rok jsem byl členem výboru a až pak mě zvolili předsedou. Nedokážu si představit, že bych do toho skočil rovnou.

A všechno je to o komunikaci – komunikaci s lidmi, s firmami, s dodavateli energií, s firmou, co se stará o účetnictví. Je to schvalování všech plateb a faktur. Je to je řešení „výběrových řízení“. Je to starání se o to, aby mělo všechno hlavu a patu. Bohužel mnoho lidí si stále neuvědomuje, že to opravdu není jen o tom, že předsedu vidíte jednou do roka, on něco odvykládá na schůzi, někde vymění žárovku a tím to hasne. Já bych to přirovnal k tomu, že SVJ je jako akciovka a vlastníci jsou akcionáři s vlastnictvím toho podílu. A s podílem přicházejí práva a povinnosti.

Ale zase nechci od předsedování odrazovat – je to skvělá zkušenost do života. A kdo to pár let vydrží, toho už to nepustí. Jen ti, co se na to bojí, byť jen pomyslet, by měli přestat kritizovat. Když nevíte, co to obnáší, nevíte, co kritizujete.

Takže moje rada: zkuste si to.